Qu'est-ce que l'adjudication judiciaire ?

« Adjugé vendu », cette expression, bien connue des salles de vente aux enchères, résulte de l’octroi du titre de propriété d’un bien meublé ou immeuble au plus offrant. Le procédé n’est pas le même selon que la vente soit volontaire ou judiciaire.

Publier mon annonce

En effet, une vente volontaire aux enchères publiques, qui peut porter sur un bien mobilier comme immobilier, propose des biens confiés librement par leur propriétaire. Elle est régie par les dispositions de la loi n°2011-850 du 20 juillet 2011 de libéralisation des ventes volontaires de meubles aux enchères publiques. Ces ventes sont organisées par des opérateurs de vente volontaire de meubles aux enchères publiques qui doivent être agréés par le Conseil des ventes volontaires.

Les ventes aux enchères judiciaires sont différentes dans la mesure où elles ne résultent pas en principe de la volonté du propriétaire de mettre leur bien en vente, mais elles sont prescrites par la loi ou par décision de justice. Ces mises en vente font suite à une saisie-vente ou liquidation judiciaire et ne peuvent être dirigées que par des notaires ou commissaires-priseurs judiciaires nommés par le Ministre de la Justice et donc titulaire d’une charge d’officier ministériel.

Cette distinction entre les commissaires-priseurs judiciaires et les opérateurs de vente volontaires a été initialement opérée par la réforme du 10 juillet 2000 (loi n°2000-642 du 10 juillet 2000).

La vente par adjudication judiciaire est par définition une vente aux enchères publiques dans laquelle l’acheteur qui remporte la vente est celui qui fait la meilleure offre, c’est-à-dire, celui qui en offre le prix le plus élevé.

L’adjudication judiciaire peut se dérouler au Tribunal de Grande Instance (TGI) ou à la chambre des notaires. Il faut ensuite distinguer la vente immobilière par adjudication de la vente mobilière par adjudication pour lesquelles les règles diffèrent légèrement. Dans les deux cas, ce type de vente est un processus très encadré et les informations relatives aux biens mis en vente doivent obligatoirement être publiées dans les journaux officiels.

Obligations légales de l'adjudication

Les informations relatives aux ventes à venir doivent être publiées. De fait, l’annonce doit comprendre un descriptif du bien mis en vente. Pour un bien immobilier, il peut s’agir de la surface, l’année de construction, le nombre d’étages, le nombre de pièces, la localisation du bien, etc.

Ensuite, pour des biens mobiliers, le descriptif de l’annonce peut comprendre la mise à prix de départ ainsi que les horaires de visite ou d’exposition pour certains biens mobiliers. Les annonces peuvent être accompagnées de photos. Ainsi, le potentiel acquéreur doit pouvoir consulter les conditions générales de vente, soit chez le notaire, soit en ligne, ou encore au Tribunal de Grande Instance (TGI).

Pour un bien immobilier, le cahier des charges comportant un descriptif complet du bien (diagnostics, règlement de copropriété, existence de servitudes, affectation du bien et autres pièces devenues obligatoires pour les ventes immobilières depuis l’entrée en vigueur des loi ALUR de 2014 et loi Macron de 2015) ainsi que les conditions et modalités de paiement tel que les délais, les frais et les conditions de paiement doivent également être mis à disposition du potentiel acquéreur.

La vente immobilière par adjudication

Les ventes aux enchères immobilières, lorsqu’elles sont judiciaires, se déroulent en séances ou audiences que l’on nomme  « des criées » et dans l'enceinte des Tribunaux de Grande Instance ou à la Chambre des Notaires. Elles s'adressent tant aux particuliers, qu'aux professionnels.

La vente par adjudication judiciaire est une vente forcée régie par les articles L322-5 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution. Un bien immobilier peut être vendu aux enchères dès lors qu’il fait l’objet d’une procédure de saisie immobilière. Il peut ainsi, par exemple, faire l’objet d’une telle procédure lorsque le propriétaire n’est plus en mesure de payer ses charges de copropriété, lorsqu’il est débiteur d’une créance garantie par une hypothèque consentie sur son bien immobilier ou encore lorsqu’il ne peut rembourser son crédit immobilier. Les ventes immobilières forcées sont uniquement réalisées lorsqu’un créancier du débiteur décide de le poursuivre après avoir justifié d’un titre exécutoire lui permettant d’engager cette procédure de saisie immobilière.

Si le débiteur n’a pas réussi à vendre lui-même son bien à l’amiable tout en ayant pas réussi à régler sa créance, le bien immobilier est alors vendu aux enchères publiques par audience au Tribunal de Grande Instance compétent (en principe celui le lieu du bien immobilier). La vente est dite « à la bougie » car l’enchère est opérée et valable tant que les deux bougies posées sur les chandelles sont allumées. Si cette coutume tend à être remplacée par des ampoules, il n’en demeure pas moins que la tradition de la vente à la bougie perdure et se distingue des autres types de vente aux enchères. Les enchères ne peuvent être portées que par avocat, il est donc obligatoire d’être représenté pour participer à une vente aux enchères judiciaire immobilière.

L’adjudication judiciaire pour un bien immobilier se distingue de la vente aux enchères volontaires qui est généralement organisée par l’intermédiaire d’un notaire. Dans ce cas, un cahier des charges sera utilisé en tant que titre de propriété et mise à la disposition de tout adjudicataire potentiel. La vente se déroule en la présence des potentiels acheteurs ou de leur représentant qui devront enchérir à voix haute.

Comment est fixé le prix de départ ?

La mise à prix est généralement et volontairement assez basse dans le but d’attirer les enchérisseurs. En principe, et dans le cadre d'une vente judiciaire au Tribunal, la mise à prix est fixée par le juge qui s’appuie sur le montant de la créance, l’objet de la vente forcée.

A contrario, dans le cadre d’une vente volontaire, la mise à prix est libre et le vendeur peut fixer un prix de réserve. Quant aux ventes notariales, la Chambre des Notaires conseille des mises à prix ne dépassant pas les deux tiers des valeurs d'expertise.

Quelles sont les règles de participation à une vente aux enchères judiciaires ?

Si toute personne a le droit d’y assister et que les ventes sont ouvertes au public, il faut néanmoins, pour être enchérisseur, respecter un certain processus ainsi qu’un certain nombre de règles.

Premièrement, si la vente se déroule au Tribunal, les enchères doivent être portées par avocat après lui avoir conféré un pouvoir lui indiquant le montant maximum des enchères autorisées.

Secondement, si la vente se déroule à la Chambre des Notaires, le potentiel acquéreur peut librement porter ses enchères à condition d’avoir remis un chèque de consignation au Notaire et qui lui sera restitué après la vente s’il n’est pas déclaré adjudicataire.

C’est ensuite celui qui a porté ou fait porter l’enchère au prix le plus élevé qui devient adjudicataire, la vente étant définitive après un délai de 10 jours. Toutefois, attention quant à la « folle enchère » qui consiste à porter une enchère sans pour autant être en mesure de pouvoir la régler. L’adjudicataire défaillant pourra être tenu de régler la différence entre le prix pour lequel il a été déclaré adjudicataire et celui de l’adjudication après remise en vente.

Paiement et transfert de propriété suite à une adjudication judiciaire

Dans le cadre d’une vente au Tribunal, le montant de l’adjudication doit être réglé sous un délai de deux mois suivant la vente, auquel cas, elle serait majorée d’intérêts mentionnés aux conditions générales de vente.

Une fois le prix payé, l’avocat est chargé de procéder à toutes les formalités de publication ce qui prend en principe près de 15 jours, bien que pour ce type de vente, il n’est pas nécessaire d’établir un acte notarial.

Pour une vente notariale judiciaire, le délai de règlement est de 45 jours et les délais légaux peuvent débuter dès le 11ème jour suivant la vente. En outre, les conditions de remise de titre sont les mêmes que pour une vente de gré à gré ou vente volontaire. En règle générale, et en cumulant les divers frais liés à la vente, que cela soit par une adjudication judiciaire au Tribunal ou bien à la Chambre des notaires, les frais à la charge de l’adjudicataire avoisinent les 10 à 15 %.